El acceso a la vivienda en España se tensiona de forma desigual según el territorio

El último análisis de Metrovacesa R3search, la iniciativa con la que la compañía ofrece lecturas estructurales del mercado residencial español, pone de manifiesto que España no funciona como un único mercado, sino como un conjunto de realidades diversas determinadas por factores como la edad del comprador, su capacidad patrimonial y de renta o la zona geográfica en la que se asienta.

Esta fragmentación obliga a replantear cómo se interpretan los datos y analizar más allá de una media nacional como referencia para comprender el mercado de la vivienda en España Un mercado fragmentado, con tensiones desiguales entre territorios El análisis constata que la demanda estructural continúa siendo elevada y supera de forma recurrente la capacidad de producción de vivienda nueva.

En el último año se formaron 219.666 hogares, una cifra alta, aunque inferior a la prevista, frente a 127.830 visados de obra nueva. Este desfase ha generado un déficit acumulado superior a 500.000 vivienda (según datos del Banco deamw España), que se concentra especialmente en los territorios de mayor dinamismo demográfico y económico, y que continúa creciendo año tras año.

Demanda desigual

La presión de la demanda no es homogénea. Se concentra en las grandes áreas urbanas, la costa mediterránea y las islas y, donde coinciden varios motores de presión que se centran en un mercado de reposición muy activo —que favorece a quienes ya poseen vivienda y han acumulado valor patrimonial—, y flujos migratorios sostenidos que alimentan un nivel de demanda estructural que supera con creces la oferta del mercado.

Esta situación acentúa las diferencias entre quienes acceden con recursos previos y quienes dependen íntegramente del crédito, especialmente los menores de 45 años, cuyo acceso es cada vez más complejo. En estas zonas, la escasez de suelo disponible y los ritmos de producción limitados intensifican las tensiones y reducen la accesibilidad.

En contraste, buena parte del interior mantiene mercados más estables, con precios contenidos, oferta suficiente y niveles de accesibilidad relativamente favorables. Esta brecha territorial explica que los precios no evolucionen al unísono y que los retos de acceso a la vivienda presenten magnitudes que difieren según la provincia.

Actividad sólida sin señales de riesgo financiero

Pese a la presión estructural en los citados territorios, el dato medio del mercado no muestra indicios de riesgos excesivos. La actividad se mantiene en niveles significativos (1,42 compraventas por cada 100 habitantes), lejos tanto de los máximos del ciclo 2004-2008 (1,74) como de la parálisis de 2013 (0,66). En conjunto, los datos apuntan a un mercado dinámico, sin señales que anticipen un sobrecalentamiento.

El acceso a la financiación continúa siendo prudente. Aproximadamente, el 70 % de las compras se realizan con hipoteca, un porcentaje muy estable a lo largo de la última década. Aunque el crédito crece (+24,9 %), lo hace en proporción similar al número de compraventas, y bajo criterios de solvencia que siguen siendo estrictos.

La evolución de los precios (+15,7 % en los últimos doce meses y +46,9 % respecto a 2019, según INE) responde principalmente a factores estructurales: creación de hogares, llegada de más de 642.000 nuevos residentes netos y un volumen de oferta insuficiente en las provincias más dinámicas, pero no a una relajación crediticia expansiva.

Provincias emergentes y dinámicas en expansión

El análisis también identifica la recuperación del mercado en los últimos trimestres de provincias como Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón o Murcia, que registran incrementos destacados en precios y transacciones. Este comportamiento refleja un fenómeno de expansión territorial o “mancha de aceite”, en el que la demanda se desplaza hacia zonas colindantes cuando las áreas centrales como Madrid, Barcelona o Valencia agotan la oferta disponible a precios accesibles. Esta extensión gradual está redefiniendo el mapa residencial español y anticipa dinámicas que tendrán continuidad en los próximos años.