La vivienda se polariza: el mercado se divide entre compradores con liquidez y quienes dependen del crédito
El mercado residencial en España se encuentra en un punto de inflexión, marcado por una clara fragmentación y una creciente polarización en el acceso a la vivienda, según revela el primer informe elaborado por Metrovacesa R3search, la nueva unidad de análisis de la promotora inmobiliaria.
Los datos muestran un perfil medio del comprador de vivienda que tiene 44 años, es de nacionalidad española, y accede a su vivienda principal con una hipoteca media del 71 %, lo que equivale a un esfuerzo económico de 4,8 años de sueldo bruto. Sin embargo, un 39 % de los compradores no necesita financiación, lo que refleja —según el informe— un mercado cada vez más desigual.
“Estamos viendo cómo el acceso a la vivienda se divide claramente entre quienes necesitan endeudarse y quienes cuentan con recursos propios”, explican desde Metrovacesa. Este segundo grupo crece de forma paralela al de compradores con fines de inversión, que ya suponen el 18 % del total, tres veces más que hace unos años.
Escasez de oferta y presión sobre el mercado
En 2024, España ganó 449.000 habitantes, pero solo se crearon 136.000 hogares, lo que evidencia un desequilibrio estructural entre población y parque residencial. Aunque los visados de obra nueva aumentaron un 18 %, la oferta no acompaña al crecimiento demográfico ni a la transformación de la demanda, que cada vez busca soluciones más flexibles.
Esta falta de respuesta por parte del mercado ha impulsado un incremento interanual del 12 % en los precios, según datos del INE, y está generando una creciente competencia entre compradores tradicionales e inversores, en un entorno donde la vivienda se consolida como activo refugio frente a la inflación y la incertidumbre financiera.
“Mientras se dificulta el acceso a la vivienda como bien de uso, crece su atractivo como valor financiero”, señala Metrovacesa, que advierte de una presión añadida al sistema por la convivencia de perfiles con objetivos muy distintos.
Más digital, más internacional y satisfecho
El análisis de Metrovacesa también destaca una transformación en los hábitos del comprador: el 52 % accede a través del canal digital, y de ellos, un 78 % llega mediante campañas impulsadas por inteligencia artificial. Esta estrategia ha mejorado la segmentación y la personalización de la experiencia de cliente.
Asimismo, el informe revela que uno de cada cinco compradores es extranjero, siendo los Países Bajos, Polonia y Europa Central los principales emisores. Esta tendencia refuerza la posición de España como destino residencial en Europa.
Pese a los retos del mercado, los niveles de satisfacción del cliente son elevados: la valoración media alcanza los 7,8 puntos sobre 10, y la atención recibida obtiene un 9,5, lo que confirma —según Metrovacesa— que “la experiencia de compra sigue siendo un valor diferencial”.
Un observatorio con vocación estructural
Con esta iniciativa editorial, Metrovacesa R3search pretende “ofrecer una lectura profunda del mercado”, que vaya más allá de la coyuntura. El objetivo es conectar datos demográficos, económicos y sociales para interpretar las dinámicas estructurales que definen el acceso a la vivienda en España.
“No solo analizamos cifras: buscamos ofrecer contexto, perspectiva y utilidad para promotores, inversores, administraciones y ciudadanos”, concluye el documento. Metrovacesa, con esta apuesta por el conocimiento, reafirma su compromiso con la transparencia y el análisis de calidad en uno de los sectores más sensibles del país.
